(二)以軌道站城融合為抓手，帶動存量資源提質增效

結合軌道交通在建線路、市郊鐵路重點項目，聚焦軌道微中心建設，促進站點與周邊存量商業(yè)、辦公、居住等功能融合，補充公共服務設施，創(chuàng)造優(yōu)質的城市公共空間，增加地區(qū)活力，提升城市品質。通過“軌道+土地利用”“軌道+服務設施”“軌道+地下空間”“軌道+公共空間”“軌道+建筑設計”等模式整合公共資源。以西單更新場站城一體化更新改造為示范，從交通流線組織、站城融合功能完善、城市品質提升等方面對存量資源進行盤活，提升軌道站效能，對站點及其周邊場地進行一體化設計、運營及管理，實現(xiàn)區(qū)域功能的整體提升和環(huán)境品質改善。借鑒東京軌道交通站點帶動周邊城市更新經驗，重視站點更新帶動周邊地區(qū)的開放空間營造，強調土地復合利用和高強度開發(fā)，圍繞軌道交通站點開展城市更新工作。

(三)以重大項目建設為龍頭，統(tǒng)籌周邊地區(qū)城市更新

結合大型公共文體設施、公共活動中心、公共空間等重大項目建設，推動周邊地區(qū)老舊樓宇與傳統(tǒng)商圈、老舊廠房與低效產業(yè)園區(qū)提質增效，促進區(qū)域整體功能和環(huán)境品質提升。以京張鐵路遺址公園利用京張鐵路入地后釋放的地上空間建設帶狀城市公園為樣板，通過綠色公共空間建設帶動區(qū)域城市更新。梳理重大項目周邊地區(qū)城市發(fā)展需求，摸清周邊地區(qū)配套設施短板，研判存量資源更新改造的可能性，提出更新改造的范圍和內容，借助城市重大項目建設的機遇統(tǒng)籌推進周邊地區(qū)城市更新。

二、市場主體，暢通企業(yè)多方參與渠道

充分發(fā)揮市場機制作用，切實算好城市更新資金賬、講清城市更新收益賬，特別是給群眾帶來的收益，充分調動各方參與積極性，暢通社會資本參與路徑，鼓勵資信實力強的企業(yè)和主體積極參與城市更新，深化微利可持續(xù)和成本分擔機制，形成多元化更新模式。以市場為主體，發(fā)揮國企引領作用，聯(lián)合市屬國企、央企和社會機構等共同成立城市更新聯(lián)盟，通過舉辦城市更新論壇和召開項目推介會推進社會主體共商共議，參與城市更新。

(一)多種形式盤活國有資產，發(fā)揮國企帶動作用

針對不同類型國有企業(yè)，鼓勵多元的國有資產盤活利用。鼓勵國企從市場端進入?yún)⑴c城市更新，多種形式盤活沉淀國有資產。鼓勵國企帶頭構建公平公開的市場競爭機制，引入市場主體實施城市更新，探索形成國企與多元社會主體合作的實施模式。按照留白增綠一批、升級改造一批、統(tǒng)籌規(guī)劃一批、配套服務一批分類推進土地統(tǒng)籌利用，推動解決歷史遺留問題，提高資源利用效率，增強服務功能，提升發(fā)展質量。建立國企與屬地政府自有房屋土地臺賬信息共享機制，有序推動閑置房產、低效用地等資源盤活利用，更好提升民生服務保障水平。例如，金隅集團將天壇家具疏解后的存量老舊廠房進行改造升級，打造以“大信息及智能制造”為產業(yè)方向的科技創(chuàng)新園區(qū)，成為主動疏解非首都功能、有效利用老舊廠房、轉型升級發(fā)展高精尖產業(yè)的標志性項目。鼓勵國企統(tǒng)籌自身資產，制定跨行政區(qū)的資產統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃， 主動與各區(qū)發(fā)展規(guī)劃對接。加強土地資源分類管理使用，鼓勵實施同區(qū)域不同企業(yè)、同企業(yè)不同區(qū)域增減掛鉤、指標統(tǒng)籌。加強對國企土地和房屋資源的管理和使用評估，建立年度評估機制。鼓勵國企將低效利用的產業(yè)用地優(yōu)先用于科技創(chuàng)新和高精尖產業(yè)項目。規(guī)范利用國企自有土地，加強政策性住房保障和改善民生。

(二)暢通多種渠道更新路徑，激活市場主體活力

鼓勵市場主體以自有資產盤活、重資產收購、輕資產運營、更新資本引入等多種渠道開展城市更新，激活存量資產經濟價值。加大城市更新領域的投資力度，鼓勵多種市場化合作模式并存，實現(xiàn)低效資產提升成為運營型高效資產，實物資產升級成為金融型資產。鼓勵用好資產證券化工具，打通“投資—運營—退出—再投資”的完整鏈條，形成良性投資循環(huán)，激發(fā)市場主體投資活力。

鼓勵市場主體加強騰退空間和老舊樓宇改造利用，促進高精

尖產業(yè)發(fā)展。鼓勵市場主體以多種方式參與老舊小區(qū)改造，包括提供專業(yè)化物業(yè)服務、“改造+運營+物業(yè)”、作為實施主體參與等途徑。

鼓勵市場主體充分挖潛低效自有資產，通過騰挪、置換、整合等方式，推動自有資產升級轉型，發(fā)展國家及本市支持的新產業(yè)、新業(yè)態(tài)及相關配套功能。鼓勵市場主體通過存量資產的功能轉型和設計提升，提升物業(yè)價值后銷售或持有運營實現(xiàn)資金平衡，針對項目前期資金需求量大的特點，加強長效低息金融信貸政策支持。鼓勵市場主體通過合作、租賃等途徑開展存量資產的輕資產運營，通過專業(yè)化運營提升資產品質和盈利能力，實現(xiàn)可持續(xù)增長，針對項目籌備、建設、運營各階段的融資需求特點， 加強全生命周期配套金融政策支持。鼓勵市場主體積極與城市更新基金等外部資本合作，培育基金助力的城市更新模式，推進存量資產高效盤活。推廣新街高和以基金為平臺推動樓宇基金化更新經驗，推動國企、地產方、原運營方等多方合作，形成一致利益訴求，共同推動項目發(fā)展，發(fā)揮專業(yè)資產管理企業(yè)的優(yōu)勢，通過提高運營質量，提高租金，減少運營支出等途徑提高資產價值。

三、居民參與，培育基層共同締造精神

加強街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨建引領基層治理，改造前問需于民、形成共識，改造中問計于民、達成共建，改造后問效于民、實現(xiàn)共贏， 構建綜合協(xié)同、良性互動的城市更新治理體系。

(一)黨建引領基層治理，政府引導社會共建

充分發(fā)揮基層黨組織作用，加強街道、社區(qū)黨組織對物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會的指導和引領作用。做實做強基層黨支部， 設立社區(qū)黨員議事會或小區(qū)黨支部，組織動員業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、小區(qū)業(yè)主和居民等不同群體中的黨員積極參與居住社區(qū)更新改造，完善基層黨組織負責人聯(lián)系協(xié)調機制。充分發(fā)揮居民中黨代表、人大代表、政協(xié)委員、黨員及其他優(yōu)秀分子的組織、宣傳、凝聚、服務群眾帶頭作用，引導居民依法履行職責。借鑒石油共生大院搭建多元主體協(xié)作平臺共商共議經驗，以“城事設計節(jié)”為主要載體，充分調動政府、居民、市場、專家學者等力量，共商共議，持續(xù)提升地區(qū)單位和居民的參與度和治理水平。

編輯：趙凡